전세나 월세로 주택을 임차할 때, 단순히 계약서를 쓰는 것만으로 끝나지 않습니다.
보증금을 안전하게 보호받기 위해서는 반드시 임대차거래신고와 확정일자 신청까지 마쳐야 합니다.
오늘은 이 두 가지를 왜 해야 하는지, 또 어떻게 해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.
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1. 임대차거래신고란?
임대차거래신고는 임대차 계약 체결 시 일정한 내용을 관할 관청에 신고하는 제도입니다.
2021년 6월 1일부터 시행된 제도로, 계약금액이 6천만 원 이상이거나, 월세 보증금과 월세 환산금액의 합이 3백만 원 이상인 주택 임대차 계약은 반드시 신고해야 합니다.
✔️ 임대차거래신고 의무 대상
• 전세 또는 월세 계약 체결
• 계약일로부터 30일 이내 신고해야 함
• 임대인·임차인 중 한 명만 하면 되지만, 보통 공인중개사가 함께 진행
✔️ 신고 내용
• 계약 당사자 인적사항
• 임대 목적물(주소 등)
• 보증금, 월세
• 계약 기간
• 계약일자 및 확정일자 신청 여부 등
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2. 확정일자란?
확정일자란 계약서에 날짜를 부여받는 행위로, 임차인의 권리를 보장해주는 매우 중요한 제도입니다.
확정일자를 받아야만 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 있어, 전세보증금을 지키는 데 꼭 필요합니다.
✔️ 확정일자 꼭 받아야 하는 이유
• 임대차 기간 종료 시 보증금 돌려받지 못할 상황 대비
• 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가도 우선순위를 주장 가능
• 확정일자 없는 계약서는 효력이 미약해 보증금 보호에 불리
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3. 임대차거래신고와 확정일자 받는 방법
두 가지를 함께 처리하는 방법도 있고, 따로 받을 수도 있습니다.
🔹 방법 1: 주민센터 방문
가장 많이 활용되는 방법으로, 거주지 관할 주민센터에서 처리할 수 있습니다.
1. 주민센터 방문 → 민원창구에서 임대차신고 및 확정일자 신청
2. 필요서류:
• 임대차 계약서 원본
• 신분증
• (공동신청이 아닌 경우) 대리인 위임장
3. 확정일자 도장을 계약서에 찍어줌
4. 임대차거래신고 접수 확인서 수령 가능
※ 확정일자 부여는 계약서에 도장을 찍는 방식으로 이루어지며, 주민센터에서 동시에 신청 가능
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🔹 방법 2: 온라인 신청 (부동산거래관리시스템)
1. 부동산거래관리시스템 접속
2. 공동인증서(구 공인인증서) 로그인
3. 임대차계약 정보 입력 및 계약서 PDF 업로드
4. 신고 완료 후 처리결과 확인
※ 온라인으로는 확정일자 부여가 어려울 수 있어, 오프라인 병행을 추천
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4. 꼭 알아야 할 팁
• 확정일자는 임대차계약서 원본 기준 1부당 600원의 수수료가 발생합니다.
• 확정일자는 가능한 한 전입신고와 동시에 처리하는 것이 가장 안전합니다.
• 신고 및 확정일자는 임대차계약 직후 최대한 빨리 신청하는 것이 유리합니다.
• 확정일자가 없는 상태로 전입만 하면, 대항력은 생기지만 우선변제권은 없음.
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5. 마무리하며
전세보증금을 지키기 위해서는 단순히 계약서만 쓰고 끝내면 안 됩니다.
임대차거래신고와 확정일자 신청은 보증금 보호의 첫걸음입니다.
번거롭더라도 계약서 작성 후 곧바로 주민센터를 방문해 두 절차를 꼭 완료하세요.
계약서만 잘 작성해도 분쟁을 예방할 수 있고,
확정일자 하나로 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있다는 사실, 꼭 기억하시길 바랍니다.